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财富的“幻灭” 有利于资产对楼市搬到股市|环球时快讯

来源 : 互联网    时间:2023-05-24 23:42:17

今天有一个链家的专家的朋友圈在朋友圈疯传,他核心表达了一个意思,二手房正在从卖方市场转向买方市场。

整体趋势是降价,成交周期变长,中介费由卖方负担。

他还提到了一个非常有趣的观点,房子越卖越多,二手房的新增库存是去化量的两倍以上。


(资料图片)

我个人感觉他讲的还是比较真实,特别是那个房子越卖越多。

今年以来,我们见到了一个非常奇特的现象,就是二手房销售持续放量创下天量,但二手房价格不涨,放在股市里,这就叫放量滞涨...

这里有两个原因,第一,过去有大量的供给囤积起来了,换句话说,有很多人有很多套房子,他们买房不为自住,主要是投资,二手房的供给是非常充裕的。第二,老百姓对于楼市的预期实打实的在发生变化,越来越多人相信地产不再具备资产属性只有居住属性,相信楼市不可能再让他们暴富,于是很多人抛出手上的二手房供给,制造了供给的天量。

我觉得这可能真的是我们需要适应的新常态,而且这种新常态才刚刚开始。过去二十年地产的牛市,催生了大量的投资需求,我们根本无法测算这种投资需求有多大比例,很多人手里都有不止一套房,一旦对于房价永远上涨的预期逆转,这些投资需求都会转化为潜在的供给,为楼市带来巨大抛压。

在有需求的核心城市,核心地段,这种抛压是有承接力的,他们可能被新增人口承接,可能被改善需求承接,这种抛压带来的状况更大概率是放量滞涨,成交量持续上行但房价不涨。

在一些非核心城市,核心地段,这种抛压没有人承接,这些地方没有新的产业崛起,没有新的人口增量,这种抛压就会带来房价持续的下跌,下跌会带来更大的恐慌和抛压,进入恶性循环。

我们很难在这个阶段期待政策的巨大逆转,关于经济,领导最近的提法是建立“以实体经济为支撑的现代化产业体系”,支撑中国经济未来的一定是实体经济。

在官方的表述中,这是“现代化产业体系是构建新发展格局的重大任务,是推动高质量发展的必然要求,是赢得大国竞争主动的迫切需要。”。

注意这个迫切需要,这是非常紧迫的任务...

未来房价的支撑只会是现代化产业体系建成后,伴随经济发展,国民收入增加,带来的房价自然增长,考虑到过去被透支的需求,这种自然增长一定是低于收入水平增长的,大概率也是低于经济增长的。

换句话说,长期来看(10-20年),房产的增值空间是和经济发展水平相符的,但短期(3-5年)来看,由于过去被透支了需求,估值太高,房产的增值空间应该是低于经济发展水平的,大概率是跑不过经济增长的。

如果真的还要做地产的投资,现在也只能从基本面出发,去找经济发展速度最快的区域,找到真正有成长性的区域,GDP人均收入还能高速成长的城市,并且在合理的估值水平下去买入才有可能获得不错的回报。

这件事之前在杭州其实发生过,杭州就是充分受益于移动互联网的发展实现了经济的快速增长,因此带动了杭州房价的高速增长,大量互联网从业者赚钱后在杭州置业,为杭州楼市打开了增长曲线。杭州房价与其说是房价,不如直接说成互联网指数,和买互联网的股票差别不大...

那现在来看,考虑到地产市场目前较高的估值水平,这件事的难度可以直接类比2021年1月初在A股找到一只能赚钱的股票并长期持有(房产流动性不好,交易费用高)。

对A股的影响

过去总有观点说,房住不炒,地产投资价值下降对于股市是利好,有利于资产对楼市搬到股市。

但从目前的情况来看,这件事没那么简单。他是分阶段的。

第一阶段,二者是同涨同跌的关系。

地产对于我国经济的影响太大了。地产不好,会影响整个地产产业链,地方政府的财政收入,地产公司,建材,家具,家电,地产不好的情况下,这些行业的收入也是地动山摇。

更为重要的是,他还会影响到居民的消费意愿。自己家房子贬值了,心里感受怎么都是不好的,会有一种财富效应的幻灭感,这会降低消费欲望,降低消费水平。

当然这个实际影响是小于心理影响的,有多套房的人房价跌了也不会真的影响消费,日常消费占他们的收入比例是不高的。只有自住房的人房价跌了也只是影响心理,对他本身的现金流量表是没有任何影响的。

只有一些真正致力于炒房的人会受到影响,但这部分人毕竟是少数,A股2015年,2021年那么多人套牢在高位,也没见经济就被拖垮了...

第二阶段,“房住不炒”对于经济和股市的影响都是正面的。

首先从新增层面,当经济增长快于房价增长,房价支出水平回归到收入的正常比例后,老百姓用于消费的比例一定会提升,而不像过去把收入都交给银行,为银行打工。

这里会有一个非常彻底的变化在于经济结构的变化,过去楼市好,本质上是老百姓日常支出降低,供房支出增加;而供房支出很大一部分其实是政府收入,所以过去政府投资是经济非常重要的支柱。

而在未来这个结构可能变化为居民端消费支出的增加。这可能也是领导反复再强调内需的意图,政府投资是政策可控的,说投资就是投资,但居民端的消费投资是不可控的,有信心才能加大消费,投资。

其次,居民也是需要资产配置的。最近一段时间,存款,银行固收类理财,保险类固收的保险产品都卖的很好,这背后其实就是反映了资产配置的迁移,从地产到这种固定收益很低的类存款类产品。

我们也能清晰的看到政策对这类产品的引导,引导收益率持续降低,降低这类产品对居民资产的虹吸,未来不可能类固收的配置是大趋势,一两个点的利率连通胀都跑不过。

卖掉房子的居民有钱,未来伴随经济增长大家也会有钱,过去钱都投向地产,未来却都不能投的,钱也是需要去处的...

只要股市能争气,我相信还是会迎来资产配置的转移的。也可以换个思路,只要股市能好起来,能让大家有信心,钱是不缺的...

显然,从去年开始我们一直处于地产和经济,股市共振的第一阶段。

但我们也相信,这样的过程正在慢慢走向后期,伴随地产的波动幅度变小,伴随地产的冲击逐步淡化,会逐步过渡到第二阶段。

这样的时候不远了。

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